生活 税金

失敗しないマンション選び

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住宅選びって難しいですよね。
そんなよく聞く悩みを元マンションデベロッパーで勤務をして開発から営業まで担当した私がご案内していきましょう。

なぜ難しいかというと、人生の中での買い物で一番高い買い物になる方が多いでしょう。

そんな大きい買い物で失敗はしたくないですよね。

そもそも失敗とはなんだろう思いつくのは

・相場以上に高い

・資産価値が下がる

・将来的に狭くなる

・物件の保証がなくなる

・仕事や家庭の環境が変わる

・欠陥住宅(これは論外ですね)

などなど考えればたくさんあります

こんな問題をクリアしていって、本当にいい物件に出会えるようにしましょう

不動産は資産価値が大切

不動産は、資産価値が一番重要です。

資産価値のある物件であれば、ほとんどの問題を解決できます。

物件探しの肝として押さえておきましょう。

ではなぜ、資産価値が大切かという話をしていきましょう。

将来的に家族構成が変わったり、子供が大きくなった時に部屋数が足りなくなったり、狭くなったりする家庭も多いです。
そんな中、次に引っ越しを考えた時に次の物件の頭金が残らなかったり、物件の価格がローン額を超えることが出来ずに売却も出来なくて狭い部屋に住み続けなければいけなくなることもあり得ます。

仕事の転勤や、転職などにより拠点の変更をするときに、売れなければ新たな地域へ行く事も出来ないです。
住宅があるから転職できずに、給与水準を上げるチャンスを逃すなんて、本末転倒です。
働いて日常を豊かにする為の住宅が、住宅の為に仕事をすることになってしまいます。

もちろんいい事だけでなく、勤務していた会社の倒産などにより年収の低下や離婚などのよりその物件を維持できなくなったり、維持する必要が無くなってしまうかもしれません。

人生どう転ぶか分からないので、なんとでもなる物件を持っておく方が良いですよね。

もちろん収入が劇的にアップすれば、その収入に合った住宅に住み替えて、その物件は賃貸で収益物件にすることにより更にお金を生む物件にする事だって出来ます。

建設会社もしっかりチェック

一般の物件を見に来る人や購入する人が気にも留めない事があります。

それは建設を請け負う会社の存在です。

事業主というのは、その物件を販売したり、計画したりする会社です。

穿設会社は実際に建物を建てる会社です。
※建設会社の下請け業者が作業をします。

話がそれますが、

事業主 →   建設会社   → 下請け    →  孫請け ・・・

工事費を出す会社 → 工事現場の棟梁  → 作業する会社 →  作業する小さな会社

という構造ですね。

話を戻しますが、なぜこの話をしたかというと実際に将来住んでいてメンテナンスや瑕疵(過失)があった時に修理をしてくれるのは建設会社です。

特にマンションであれば、10年、20年、、、何十年と先まで建ち続けます。
小規模修繕や大規模修繕工事が定期的にされるわけですが、建設をした会社であれば設計図ももし修理しないといけない時の対処法も良く分かっています。

ここまでの話でなんとなく勘の良い人は気づいたかもしれませんが、もし住んでいる何十年の間に倒産してしまったら修繕が出来なくなったり、修繕会社の変更に伴い管理費や修繕積立金が上がってしまう可能性があります。

なので、先の事は誰にも分かりませんが、しっかりとした建設会社が施工する物件を選ぶべきです。

もちろんいい仕事をする会社ほど、倒産することはすくないですし、物件の施工もキレイです。

私もいろんな建設会社の物件を見に行きましたが、共有廊下部分や非常階段などあまり目につかない箇所ほど差が出ていました。

実際に物件を選ぶ

資産価値が落ちなくて、しっかりした建設会社の物件がいい事は分かったけど実際にどうやって探すかですよね?

これは私が実際に価格を決めるときしていた方法です。

リサーチをするしかないです。

何をリサーチするのかというと、もし欲しい地域が決まっているのなら、周辺の物件価格をひたすら調べます。

もし分譲マンションの新築が欲しいのなら

新築分譲マンショはもちろん、中古マンションや戸建て、そして賃貸の価格です。

中古マンションの価格が新築と差がある様なら、将来買うマンションも同じように価格は下がるでしょう。
逆に価格にそこまで差が無ければ下がりにくいエリアです。

賃貸価格はその土地柄や収益率を表してくれます。
賃料の高い地域は治安が良い傾向にあります。
賃貸価格の安い地域は学生なども多く夜間騒がしくなることもあります。

また将来的に賃貸で運用する場合の目安にもあります。

ここまでする必要はありませんが、業者はここまで調べます。
図書館に行くと、古地図が置いてあります。

古いといっても戦後くらいからの地図ですが、建設予定の土地の遡れるだけ遡ってその場所や地域に工場やお墓や軍事施設はなかったかなどを調べ上げます。
この行動は、実際に建設するときに土壌汚染物質が検出されないようにするためです。
土壌汚染がされた土地だと、住民は知らないうちに健康被害が発生します。
もちろんしっかりした販売業者であれば、土壌汚染除去をしますが、戸建てや小さな会社のマンションだと、何千万円もかけて除去作業が出来ません。

なので、実際に購入する場所が見つかれば一度くらい図書館に行ってみても良いと思います。

具体的にどんな物件

もっと分かりやすくリサーチをしないで探す方法はないのかというと無いです。

ですが、なんとなく探す人は、これだけは押さえておきましょう。

駅からの距離により資産価値は上がります。

駅直下物件が最高値です。
そこから80mごとに価値は下がります。(80mごとに徒歩1分と表記されるため)

将来的な前立てに注意してください

自分の部屋の前に建物が建ってしまうと価値は下がります。

マンションの景色が好きで購入する人もいるくらいですから、自分の部屋から見える景色も資産の一つなのです。

特に注意したいのが、部屋の前の土地がガレージや空き地である場合は注意が必要です。
学校法人や公的施設の場合は、変わりにくいです。

オフィス街に近い

なんだかんだオフィス街に近い物件は年数が経っても価格の暴落は押さえられます。

また賃貸に出すときも借りてくれる人の質が良いので賃料もそれなりにとれます。

まとめ

実際に購入しようと思う物件がしっかり資産価値のあるものなのかをイメージしてかつ、その根拠となるリサーチをする必要があります。

人生において一番大きな買い物であり、負債でもあります。
その負債を資産に変えられるのかが大切です。

一生に一度しか購入する期の無い人も、長い人生ですから何があるか分からないのでいざというときの事を考えることも大事です。
そこを考えてください。

車は人生で何度か買い替えるのに住宅は買い替えなんて絶対とは言えません。

常にどんな状況になっても動けるような物件に出会えるようにしてください。

自己紹介

ニックネーム:ぼむ

年齢    :30代半ば

性別    :男性

転職を三回して、不動産、アパレル、金融関係を経験して、今なおサラリーマンをしながら日々資産形成や副業、支出を減らす方法を考えながらブログを書いています。

私が学んだことを、たくさんの人に広げるためにブログを始めたおせっかいな人です。

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